100 lời khuyên đầu tư bất động sản nằm trong bộ sách về bất động sản của tổ chức Trump University. Không phải quyền nào trong số này cũng tốt và hợp lý với thị trường Việt Nam.
Năm 2014, Nam Hải khi bắt đầu nghiên cứu về thị trường bất động sản nên đã sưu tầm khoảng hơn chục đầu sách. Số lượng sách về bất động sản thực ra rất ít. Sách hay thì không nhiều. Do vậy, Nam Hải đã mua hầu như bất kỳ cuốn nào có thể. Đương nhiên trong đó có sách của Donald Trump.
Trump University – Trường đại học không được cấp phép.
Trước tiên, phải nói rõ là Trump University không phải trường đại học. Tổ chức này chuyên làm các hội thảo chuyên đề. Hoạt động từ 2005 tới khoảng 2011. Tiên thân của nó là Trump Entrepreneur Initiative. Từ năm 2010, Donald Trump dừng sử dụng từ “Đại Học” do bị kiện. Chi tiết bạn có thể đọc tại https://vi.wikipedia.org/wiki/Donald_Trump. Nơi ghi lại nhiều thông tin thú vị về vị tổng thống gây tranh cãi nhất nước Mỹ.
Trong “100 lời khuyên đầu tư bất động sản khôn ngoan”, Donald Trump có vài viết vài dòng và Ivanka M.Trump cũng vậy. Điều này quan trọng hay không quan trọng thì tùy bạn. Đừng mua sách này chỉ vì Donald Trump. Câu hỏi bây giờ là: Bạn sẽ học được gì từ cuốn sách này!
Là tiếng nói chia sẻ đam mê của 100 chuyên gia.
“100 lời khuyên đầu tư bất động sản khôn ngoan nhất” là một cuốn sách chia sẻ chiêu thức. Cấu trúc mỗi phần không liên quan gì đến nhau và mỗi bài viết cũng chẳng logic hay để chứng minh quá nhiều điều gì. Thậm chí có lời khuyên chỉ có một câu. Thứ chia sẻ tới bạn nhiều nhất, như Trump nói là: Đam mê.
Bạn sẽ được tiếp xúc với gần 100 người đều là những doanh nhân đam mê bất động sản. Mỗi tiếng nói của họ chưa nhiều kinh nghiệm phát triển nhà đất này tại Mỹ. Như sống trong mớ hỗn độn, sẽ có những câu nói đặc sắc giúp bạn có thêm kinh nghiệm. Sau đây Nam Hải sẽ bình luận một vài điểm mà Nam Hải thấy hứng thú.
Số 11: Giữ gìn danh tiếng, chăm chỉ, dựa vào người dân địa phương của David Brause
“Khi bạn không kinh doanh ở địa phương của mình, điều quan trọng là bạn phải thuê được những người bản xứ làm luật sư, kỹ sư, nhân viên môi giới cho mình. Điều hiển nhiên là trong kinh doanh bất động sản, địa điểm là yếu tố quyết định. Do vậy, có thể nói rằng đây là hoạt động kinh doanh có tính địa phương.”
Có thể bạn chưa biết, các chủ đầu tư tại nước ta vẫn thường dùng các môi giới ở các trung tâm đô thị lớn để bán hàng ở tỉnh. Đưa đại lý từ Hà Nội, TP. HCM lên bán hàng ở Thái Nguyên, Yên Bái, Quảng Ninh, Nha Trang, Đà Nẵng, Đồng Nai… Có chuyện gì xảy ra vậy?
Trong làn són đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thời kỳ đầu 2016-2017, Các chủ đầu tư chưa có hệ thống phân phối ở tỉnh. Họ dùng hệ thống đại lý ở Hà Nội, Sài Gòn để phân phối bất động sản ở Phú Quốc, Condotel ở Nha Trang hay Đà Nẵng. Mọi thứ có vẻ ổn.
Nhưng tới 2018-2020, mọi thứ đã thay đổi. Ví dụ, Khi bạn tới Phú Quốc giờ này, ở đó đã hình thành được một cộng đồng môi giới địa phương có kinh nghiệm. Người địa phương sinh sống ngay ở đó, không lặn mất tăm nếu có rắc rối. Những người có thể sáng ở An Thới, chiều ở Dương Đông, sẵn sàng lái xe ra sân bay đón nhà đầu tư, lái ca nô đưa dân du lịch ra đảo. Họ thông thuộc địa hình, mang giọng nói và sự hào sảng của dân bản địa. Và hơn cả, họ có nhiều câu chuyện hay để kể với khách hàng. Lợi thế cạnh tranh của họ cao hơn so với các chuyên viên tư vấn ở các nơi khác tới. Do vậy, các dự án tại Phú Quốc muốn phát triển tốt nên sử dụng người địa phương.
Đương nhiên, chính các bạn môi giới cũng cần phải tạo ra ưu thế cạnh tranh theo khu vực. Chỉ có vậy, bạn mới phát huy tối đa cơ hội có được từ tập khách hàng truyền thông.
Số 15: Hãy sáng suốt lựa chọn một nhân viên môi giới giỏi của Rich Casto.
Trong mục này Rich nói về việc chọn nhân viên môi giới để bán nhà. Một người có kiến thức thị trường, biết cách đàm phán và thương lượng, biết cách định giá bất động sản, có khả năng nâng cấp ngôi nhà. Nhân viên môi giới giỏi sẽ giúp gia chủ bán nhà nhanh chóng và được giá mà không phải lo lắng gì. Tiết kiệm thời gian và tiền bạc. Do vậy, trước khi đầu tư xây – sửa, mua – bán. Bạn nên tìm cho mình một chuyên viên môi giới giỏi.
Rich Casto cũng lưu ý, người môi giới giỏi không phải là người chỉ biết làm tiếp thị quảng cáo. Đây chính là một trong những lỗi phổ biến nhất của nhiều chuyên viên môi giới ở Việt Nam. Nhiều người mới bắt đầu đã “quá tập trung vào tạo quảng cáo”. Thay vì đi “bán hàng”. Phân biệt giữa các hoạt động tiếp thị và bán hàng sẽ giúp bạn tập trung hơn vào việc sẽ tạo ra giao dịch. Tránh lãng phí thời gian vào những việc có thể thuê ngoài.
Số 35: Luôn luôn thương lượng của George E.Grace
Cũng giống như rất nhiều lời khuyên khác, Bạn chỉ mất có năm phút để đọc thuộc nó nhưng mất cả đời để hiểu và áp dụng nó. Lời khuyên đó là: “Luôn luôn thương lượng với các chủ nhà và cân nhắc cẩn trọng giữa những cơ hội và lựa chọn.”
Nam Hải sẽ cho các bạn một ví dụ. Ở Việt Nam thị trường cho thuê hoạt động mạnh ở các khu đô thị lớn. Các nhà đầu tư ở phân khúc “Thuê – Cho Thuê” có một câu thần chú là: “Mua của người chán – Bán cho người thèm”. Họ thường thuê lại nhà cao tầng nguyên căn giá rẻ. Sau đó chia nhỏ ra cho thuê với giá cao. Khoảng cách giữa giá mua vào và giá bán ra là lợi nhuận của họ. Thị trường này mấy năm gần đây cạnh tranh rất khốc liệt. Nhưng Nam Hải biết rằng có nhiều bạn đã thành công.
Bối cảnh như vậy, lợi nhuận theo đó tới từ việc bạn giải quyết được hai bài toán. Trước nhất, là phải thuê được bất động sản tốt với giá rẻ. Cái này thức sự là sử dụng nghệ thuật đàm phám. Thứ hai, là phải cho thuê được giá hợp thị trường. Ở các đô thị lớn thì việc này không quá khó. Rủi do của giao dịch nằm ở việc quản lý tài sản sau khi cho thuê. Vì bạn phải chịu hoàn toàn trách nhiệm với các vấn đề an ninh, an toàn cháy nổ, điện – nước… đa phần mọi việc đều liên quan tới tiền. Do vậy, luôn luôn thương lượng là điểm cốt yếu. Khi biết mình đã đạt được sác xuất lợi nhuận kỳ vọng. Hãy chấp nhận giá dàm phán đó sớm nhất có thể.
Số 49: Kiếm tiền khi mua chứ không phải khi bán bất động sản. – Tom Kunz.
Trong ngành bất động sản, các dự án có mức độ rủi do càng cao thì lợi nhuận theo đó càng lớn. Một dự án chung cư trung cấp có tỷ suất lợi nhuận thường vào khoảng 15-20%. Căn hộ cao cấp thì có thể từ 20 tới 30%. Khi “nhập hàng” chính là thời điểm nhà đầu tư đã phải cân đo được lợi nhuận bạn phải thu về. Những nhà đầu tư có thiên phú nhìn được “tiềm năng” của dự án ngay tại thời điểm này. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần dự đoán được những rủi do mà họ có thể gặp phải. Đây là lúc phải có kế hoạch rõ ràng và chuẩn bị cho thật tốt.
Tiếp theo, Khi phát triển dự án, sẽ có biến động. Nếu có sự cố ngoài dự tính, thậm chí đối mặt với kiện tụng và bạn thua lỗ. Khoản lỗ này sẽ phải được cân ở trong phạm vi cho phép. Chính xác là nên có dự trù trước để có thể “lỗ trong lãi”. Do vậy, Luôn luôn phải “kiếm tiền” trước khi bạn mua. Giờ thì bạn hiểu vì sao Donald Trump giỏi tranh cãi và thích kiện tụng rồi chứ!? Đó là một phần trong cách ông ấy làm giàu.
Kết luận, ngành bất động sản ở nước ta đã có một số trường đại học giảng dạy. Sẽ là may mắn nếu như bạn được đào tạo bài bản. Nhưng nếu bạn là tay ngang, hãy đọc nhiều sách về ngành này nhất có thể (dù nó khó nuốt). vì nó gúp bạn tránh được những sai lầm – điều làm bạn mất tiền thực sự. Đây chính là điểm làm cho cuẩn sách của Donald Trump trở nên đáng giá.
Nam Hải
